土地取得のポイント 成功する家づくりの秘訣

賢い建築依頼の手順

  1. 1. 住宅展示場の活用の仕方
  2. 2. 我が家にとっての必要最小限の建物の大きさを知ることから始めましょう
  3. 3. 必要最小限の建物の大きさがわかったら仕様書付の見積書を手に入れる
  4. 4. 我が家の建築にかけられる予算をはじいてみよう
  5. 5. 限られた予算をどこに使うのか
  6. 6. 住宅会社を2~3社に絞る時期と絞る基準
  7. 7. 大手住宅メーカーを選ぶのか地場工務店を選ぶのか
  8. 8. 価格は工法、建築面積、形、素材、請負会社で決まる

1. 住宅展示場の活用の仕方

  1. 住宅を建てようと思う時、一般的には住宅展示場で建物をみるところから入ります。これは大変大切です。
    住宅展示場では最近のライフスタイルや社会風潮、時代にあった住宅に対する考え方を勉強できます。
  2. 時代の最先端をいく設備に出会えます。
  3. 外観、内装など自分の好みがわかってきます。
  4. 目的にあった各々の部屋の大きさもわかり、自分にとって最必要最小限の建物の大きさが、どの位かがわかってきます。
  5. 木材を始め屋根、壁、内装といろいろな素材に出会えます。
  6. 暇をみては住宅展示場を何回もみて回ることは大変意義深いことですが、 どこの住宅メーカーが良い悪いとイメージを持たないこと、決めつけてしまわない事が大切です。
  7. 各々の展示場の建物の、良いところをメモしておくことが大切です。

漠然とではなく、上記の1)~ 7)について納得できるまで、できるだけ多く展示場回りをしてみてください。のちのち住宅建築の為の大きな財産に、必ずなってきます。

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2. 我が家にとっての必要最小限の建物の大きさを知ることから始めましょう

展示場回りの後は自分にとり、必要最小限の建物の大きさがどの位になるか、目的にあった各々の部屋の数、 大きさについて考えてみて下さい。

必要最小限の建物を建てるのではありません。のちのちの検討に大変重要な目安になってくるからです。

予算次第で建物を大きくすることはいつでもできます。
予算を建物の大きさに使うのか、それとも外観やインテリアか、各々の素材か、最新の設備にお金を使うのかという事を、今後検討する必要があるからです。

●我が家の必要最小限の建物の大きさを知るために検討しておきたいこと

■ 平面図でまず考える(必要な部屋とその大きさ)

家族構成により趣味の部屋も考え、収納の必要量等、必要最小限の建物の大きさも人によって異なります。 ここで、自分の家庭にとって、必要最小限の建物の大きさを知っておくことが大切です。

玄関、フロアー、キッチン、リビング、居間、客間、洗面所、トイレ、風呂、 収納、主寝室、子供部屋、多目的ルーム、ベランダ

●1階の和室について - 何のために使用するのかを考える
1)独立して客間として使用したい
2)リビングの続き間で居間として日常使用し、必要な時だけ客間としたい
3)リビングの一部、幼児の昼寝などとりあえず小さくても座敷が必要
4)床の間、仏間の必要性
●収納について
1)必要な時だけ取り出すための収納(掃除機、花瓶、趣味用品など)
2)着替えなど自分の部屋に行かなくても毎日、常に使用する衣類部屋が1階にあれば大変便利
3)食品庫
●玄関の位置、大きさ
これは間取りを大きく左右します。
東西南北全てを玄関として平面図を作成してみることが大切です。
●主寝室、子供部屋に対する考え方
・主寝室…部屋を使用するときは主に夜の時間帯が多く、西と北にあっても支障はない。 ・子供部屋…明るい時間帯から部屋を使用するので、窓から開けた視線が大切。
      また日当たり、風通しが良いことが一番。東や南向きに部屋をとってあげたい。
●ベランダについて
洗濯物を1階に干すことが可能かどうかでベランダの大きさを変えたい。 洗濯物を1階に干す場合の2階のベランダは布団を干す目的になる。
2階ベランダに洗濯物を干す場合は、ベランダをゆったりできる広さにしておきたい。

必要な部屋とその大きさがわかれば、必要最小限の建物の大きさは簡単にわかります。

みせるところと実用的なところのメリハリをつけることも重要です。当社はいつでもご相談をお受けします。

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3. 必要最小限の建物の大きさがわかったら仕様書付の見積書を手に入れる

とりあえず自分にとって必要最小限の住宅の大きさで、一般的な住宅の見積もりをしてもらう。

見積もりをしてもらう業者は、デザインやイメージの事をあまり頭に入れないで、「ここなら安くできそう」という会社が良い。(間接費にあまりお金をかけていない会社)

ここでのポイントは見積書に仕様書がつけてあることです。

この仕様書には基礎、工法、柱の種類と太さ、屋根材とそのメーカー、壁材 (サイディングの場合そのメーカーとその厚み、m2あたりの単価)、内装材(クロスor塗り)、 窓ガラス仕様とそのサッシの種類、建具(玄関、勝手口の建具のメーカーとその定価)、 キッチン、風呂、洗面台、トイレのメーカーとその定価、その他の換気の方法、以上全てが載っているのが仕様書です。

平面図、立面図、矩計図、仕様書がはっきりしていれば、極論すればどの住宅会社でも同じものができます。

当社は第1段階の上記見積書と設計書をお作りします。
当社には営業はいませんので、後々ご迷惑をおかけすることはございません。お気軽にご相談ください。

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4. 我が家の建築にかけられる予算をはじいてみよう

○ローンでの借入額の決め方

[ローンの借入限度額]
銀行により、またその銀行の保証会社により、年間の収入に対する返済率の限度額を定めてあります。
25%を上限にしている保証会社、30%を上限にしている保証会社、30%以上の返済率を適用している保証会社があります。 ご自分の支払ってもよい月々の返済額×12ヵ月/年収が、保証会社が定める返済率を超える月々の返済はできません。
当社のローンシミュレーションCADで、各条件での借入限度額が即座にわかります。
[建築にかけられる予算]
とりあえず用意できる現金と借入限度額が予算の総額になります。
予算の総額から建築費以外の経費を差し引いた額が建築価格にまわせるということです。

(用意できる現金+借入限度額)
   ||
予算の総額-建築費以外経費=建築予算

[建築費以外の経費とは]
土地代、仲介手数料、所有権移転登記費用、建物表示登記・保存登記、地鎮祭、棟上、建築確認申請、基礎改良工事、敷地内給排水工事、電灯、カーテン、ローン保証料、生保料、火災保険料、その他引越費用、門、カーポートなど

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5. 限られた予算をどこに使うのか

自分で使える建築にかけられる予算が出たので、当初作成した必要最小限の建物の見積書と比べてみて下さい。 必要最小限の建物の大きさ、その仕様に対し、これから変更をしていきます。

構図だけできた絵と考えて、これからにデッサンをし色づけをしていきましょう。

ここで当初住宅展示場回りをしたことが役立ってきます。 住宅展示場回りで、各社の良かったところのメモが役立ってきます。

その後の予算を住宅展示場で感じた建物の大きさ、空間、 デザイン性のために使うのか、高級素材というものに使うのか、最新設備を取り入れるのか、 快適性(断熱、省エネ、ソーラー使用)のために使うのか、ということになります。

ご自分の個性が一番でるところでもあります。

このあたりで住宅会社を2~3社に絞るのが良いでしょう。

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6. 住宅会社を2~3社に絞る時期と絞る基準

  1. ここから営業担当者よりも設計、見積もり担当者と常に話が進められる業者を選びましょう。
    この対応の出来ない業者は迷わず外すと良いでしょう。
  2. 変更に伴う価格がわかりやすく納得できる業者を選びましょう。

●設計、見積もり担当者と話を進める理由

当初各社の住宅展示場を見て、メモをしてある感じ良いところを設計に取り入れるためには、専門的なこと、及びその価格を聞きながら話を進める必要があるからです。
専門的な知識がないとお施主様と、構造上の問題点や使用する素材やそのメーカー等、その都度対処ができません。 自分のイメージが充分、設計担当者に理解されたか、確かめながら進める必要があるからです。

●変更後の価格

家を建てるのが初めての場合は変更に伴う価格は全くわかりません。
住宅会社の多くはここで利益を考えています。

当初相見積もりなどで、抑えていた価格も自社で建てることが決定した後には、価格も言いたい放題になりやすいものです。

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7. 大手住宅メーカーを選ぶのか地場工務店を選ぶのか

建築は難しいというイメージはありませんか。
一昔前は住宅の建築は全て大工さんに任せていました。 大工さんが木工事は自分で行い、その他の工事は各々の専門職人に発注して仕上げるという方法です。
近年は木組みのための削り作業も、大工さんの手ではないプレカット材の使用、また金物工法などにより、大工さんの手を借りず工期を短縮するという、コストダウンの方式が定着するようになりました。
また建築確認など法的知識や申請、新しく出回る新素材への対応、設計におけるデザイン性等など、 一大工さんでは対応できない時代となりました。

そこで現在では次の住宅会社に絞られて来ました。

●大手メーカーと地場工務店を比較してみましょう

建築は素人には難しく一度建てたら一生使用するものだということでパンフレット、住宅展示場などでのイメージ、それに加えて大手に任せておけばとりあえず問題はないだろうという、これもイメージが先行になってはいないでしょうか。

それでは大手住宅メーカーの何が信用でき、地場工務店の何が信用できないのでしょうか。

一度始めから勉強してみましょう。決して難しくはないはずです。

以下の項目がキーポイントです。
(1)施主が接するのはどの部門の担当者でしょうか
(2)住宅の強度、手抜き工事、および保証について
(3)手抜きではなく担当者との思い違いがあったときは
(4)自分のイメージした住宅に仕上がるだろうか
(5)同じ建物でも住宅会社により価格差が出る

(1)施主が接するのはどの部門の担当者でしょうか

施主の想いとしての設計、価格面など本当に親身になって相談に乗ってくれる人は直接話をする人です。
各部署の本音を聞いてみると・・・
(あくまで想定で、全ての方の考えを断定したものではありません。ご了承ください。)

  • 経営者
    「できるだけ儲けて欲しい」
  • 支店長
    「売上と儲けに対して経営者にチェックされているので、売上と利益に必死にならざるを得ない」
  • 設計及び見積り
    「店長と、施主の代弁者である、営業との板挟み、いいところへ落ち着いてくれさえすれば良い」
  • 営業
    「受注第一、会社に対する施主の代弁者であり親身になってくれる人」
    (社内で力のある営業マンは施主へのサービスを社内で他部署の人と交渉してくれ、価格の相談にも応じてくれる。)
  • 工務
    「建築現場に出向き、住宅の仕様・設計の通りに現場が進んでいるか管理する」
    (施主の質問に答えたり、簡単な変更などは会社から叱られない程度に対応してくれる。)
○ポイント

施主として、住宅会社の全ての人に親身になってもらうためにはできるだけ多くの部署の人と直接話ができる方がいい。

施主の顔をみていない担当部署は、自分の立場を守るために、自分で痛みを感じることがないので、高額な見積もりをすることもある。
又、他社と相見積りなどの為に、押えた価格で契約がなされているときなどは、利益率を会社に全てチェックされている店長等の指示により、変更したときなど、価格のことが何もわからない営業担当者に、変更後の価格を割高に伝えることがある。

ごく一般的に営業マンは、価格について積算ができません。 大変良い人であっても、パンフレットにあることの説明はできても、 変更したい場合の設計上の問題点、設備、部材の単価などまずわからないものです。
知らない人にものを尋ねることほど危険なことはありません。 信用してしまっていますから、その人の言葉を無条件で信用してしまいます。 その人がいい人ならなおさらです。

●施主が接し、親身になってもらえる人をまとめてみると
地場工務店(小) 地場工務店(大) 全国大手メーカー
経営者
店長 (○)
設計・見積もり (○)
現場管理工務
営業担当者

親身になってくれる部門、人については、地場工務店に軍配が上がりそうです。

(2)住宅の強度、手抜き工事、および保証について

これは安心して住める建物ができたかどうかを、自分で確かめることができない、 また評価することができない、という事から発生する問題です。

[大手住宅メーカーの場合]
  • 商品としてパンフレットに載せる時には、設計上全てクリアしてあると考えることは、まず間違いないでしょう。
  • 大手住宅メーカーは下請け建築会社に丸投げ発注して、自社で検査をする方法が大半です。
    普通はありえませんが、設計はクリアーしていても手抜き工事を見逃す可能性は、自社の検査担当者と現場との馴れ合い、また工期が 定まっているので問題点を指摘できないという時など、全て万全というわけではありません。
  • それでも地場の工務店より危険性は少ない、というイメージが先行していないでしょうか。
[地場工務店の場合]
  • 全ての業者ではありませんが、一番危険なのは自社で各々の外注先に発注・管理をするのではなく、下請会社に丸投げをする地場の住宅販売会社です。
    丸投げ会社と組んで何をされるかわかりません。チェック機能はまるでないと言わざるをえません。
  • 一番安心なのは大変厳しい検査をする第三者保証会社に住宅を登録する会社です。
    これは住宅会社が自社で設計、発注現場管理を行いながら、 第三者保証会社の検査員が要所を自ら点検した上で、何を点検したかを施主に知らせると同時に、 施主に対して後々住宅会社に替わって保証するものです。

施行は先になりますが、新法が成立しましたのでご紹介します。

【新法】住宅瑕疵担保責任履行確保法が成立 2007年5月(2009年11月までに施行)

新築住宅の売主などに瑕疵担保責任を履行させるため必要な資力の確保を義務付ける「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律」が5月24日の衆議院本会議で可決、成立しました。 資力確保の義務付けなど主要な部分は、2009年11月まで(07年5月30日公布から2年半以内)に施行されます。

住宅の売主などは法務局への保証金への供託か、保険への加入によって 瑕疵担保責任のための資力を確保しなければならなくなります。 該当する住宅は戸建、マンション、注文、分譲などあらゆるタイプの新築住宅です。 同法が規定する「売主など」とは注文住宅の場合は施工者、分譲住宅の場合は売主を指します。

●第三者保証について

第三者保証会社は施工技術のマニュアルを工務店に提示してあり、後々保証をしなくて済む様に念入りに検査しますし、 チェックを緩めることは自分の首を絞めることにもなるので厳しいチェックが行われます。 この中には地盤保証も入っています。 どんな保証会社があるかはこちらをご覧になって下さい。

※当社は100%第三者保証会社に住宅を登録、検査を受けながら施工をしています。
 当社の標準施工に入っています。

(3)手抜きではなく担当者との思い違いがあったときは

[大手住宅メーカーの場合]
担当者との打ち合わせや後々の思い違いについて、担当者と正式な書類を交わしていなかった場合、大手住宅メーカーでは担当者が責任をとる以外ありません。会社に言っても「言った言わない」で相手にされません。 打ち合わせを全て書類にしていくことはまずできません。 そこで生じる誤解などのため住宅産業はクレーム産業だ、と住宅メーカーは言います。 どちらの言い分が正しいか会社にはわからないからです。 担当者が辞めるか転勤になれば施主は言う相手がなくなってしまいます。 大手住宅メーカーに発注する場合、気になることです。
[地場工務店の場合]
大手住宅メーカーのように従業員の確保に難しい地場工務店では、一般的に自社の社員を大切に扱います。 社員、それが営業担当者であれ工務担当者であれ、 施主とのトラブルに対し社員の問題ではなく、会社として施主に納得できる対処をする会社が多くみられます。 これが地場工務店の信用を高めるということにつながっています。 地場工務店はトラブル処理には大変気を配っており、地域密着型の地場工務店はその点では、一番信頼できるのではないでしょうか。 小さな工務店であればあるほど、当初より施主はその会社の経営者とも接しているのですから、問題がおきた時の処置については安心できるケースが多いといえます。

(4)自分のイメージした住宅に仕上がるだろうか

■問題点
パンフレットも完備、住宅展示場も複数建築してあるので、 自分の住宅もパンフレット及び住宅展示場と同じようになると、イメージ先行になってはいないでしょうか。

[大手住宅メーカーの場合]
パンフレットにしても展示場にしても、同じ間取りの場合に同様な外観・内装に仕上がります。しかし建物の大きさが違った場合、そのメーカーに依頼すれば展示場・パンフレットと同じイメージに仕上がるというものではありません。
特に展示場の住宅は現実離れをした大きさの家が多く、内装面(玄関、吹き抜け、洗面、トイレなど)で 見せ場をたくさん作っています。しかも各々に高価な素材、設備を使い、現実離れした価格にもなっています。
実際限られた予算で必要な部屋を確保した後にその他の箇所にどれだけ空間が作れるかが問題です。 結局、展示場のイメージとはほど遠い家になってしまいます。
とりあえず夢を与えてくれた住宅会社だから「まあいいや」、よく聞く話ですが「そんなものだ」と思ってはいませんか。
[地場工務店の場合]
イメージ通りに仕上がるかという問題と同時に、始めからイメージが湧かないのではないかという問題です。 確かにその通りですがその問題が地場工務店にクリアできないことはありません。
今、設計CADを持っていない工務店はまずないでしょう。建物の平面図1枚あれば、現在の住宅設計CADを使えばごく短期間に10種類以上の外観パースができあがります。 イメージ通りにならなければ外観イメージにあうように建物の平面図を変えて再度パースを作ります。
この様に、他の住宅メーカーで良かったイメージを外観・内装ともに伝えることによって、地場工務店設計者が現物、 パンフレット、展示場で確認をして、ごく短時間に設計CADでカラーの360度の角度で住宅仕上がりのパースを打ち出すことができます。
その上で素材をあわせていくというやり方を何回か行うことによりイメージと 間取りの打ち合わせもできてきます。
イメージ通りになるかまたはイメージが湧いてくるのか、一度地場工務店の設計CAD(当社CAD)を目にされることをお勧めします。

(5)同じ建物でも住宅会社により価格差が出る

■問題点
適正価格には差がある。

会社を存続させることができるためのものの価格を、適正価格といいます。(実際には異なるケースもありますが、あくまで概念としてとらえてください。)

会社の費用には、
・売上をすれば必ず必要な費用(仕入れ、加工など)・・・直接費
・売上をしなくても発生する費用(人件費、広告宣伝など)・・・間接費
があります。

会社によって直接費用は少ししか違いません。企業努力にも限度があります。 しかし間接費用は会社によって大きく差があります。

そこで住宅でいえば同じ位の直接仕入れ、 加工費用に、その住宅会社が別途1棟あたりいくらの間接費を使っているかということになります。 同じ直接費用(原価)に間接費を加えた価格は、会社によって大きく異なります。 すなわち同じものでも、会社により適正価格といわれるものが違ってくるのです。

[大手住宅メーカーの場合]
同じ部材を大量に仕入れるため部材メーカーと年間契約を結び安く仕入れている、 これが大手住宅メーカーの強みと言われています。果たしてそうでしょうか。 住宅の原価、コストは部材と工賃から成り立ちます。

地場工務店にも部材だけなら定価の平均40%くらいで入ってきます。 大手が強いといっても限りはあります。 その上に

の図式の様に、下請け会社も外注先も、あたりまえに利益は必要です。
全体の比率の少ない部材は安くできても、比率の大きな工賃は、大手住宅メーカーの場合、下請け会社を通した工賃になるために割高にならざるを得ません。 結果、全体として直接費も割高と考えられるでしょう。 しかも部材を変更した場合、ぐーんと価格がUPするのもその理由の一つです。(年間仕入れ計画をしていない部材は安くならないので)

間接費はどうでしょう?

大手住宅メーカーの場合、地場工務店より大変多い間接費として、次のものがあげられます。

  • 人件費の中でも管理職の割合が多い。
  • 本社ビル、支店ビルと必要建物が多い。
  • 商品開発のための研究スタッフが多い。
  • パンフレット・展示場にかける費用が多い。
  • 広告宣伝費も多大である。

大手住宅メーカーであるがゆえの必要経費は、全て間接費であります。 よって1棟あたりの粗利益は、地場工務店より多くないとやっていけないのが現状といえます。

地場工務店をもう1度先入観を捨てて見直してみていただいてはどうでしょうか。

これで大手メーカーを選ぶのか、地場工務店を選ぶのかを、各問題点について考えてみました。
地場工務店も良い所は一杯あります。
まずはドアを開いて見て下さい。

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8. 価格は工法、建築面積、形、素材、請負会社で決まる

価格は躯体の素材(コンクリート、鉄骨、木造など)でも決まりますがここでは木造について記します。 木造住宅にも工法があります。

 

パネル工法の場合は筋交い工法より壁の強度は法規上強い規定になっていますが、価格も割高です。 窓の大きさ(広さ)も窓以外の壁の強度により制限があります。 パネル工法は広い窓をとりたい時は役立ちます。

建物の大きさは一番の要素ですが同じ建築面積でも価格は異なってきます。

  • 1階と2階の面積に差があるほど、価格は高くなります。
  • 正方形より長方形になるほど、価格は高くなります。
  • 素材により、価格が違います。
  • 屋根は、カラーベストより瓦の方が高くなります。
  • 壁は、サイディングも価格差がありますが、塗り壁の方が高くなります。
  • 内装は、クロスより塗り壁が高くなります。
  • 窓ガラスは、単板よりペアガラスが高くなります。 (ペアガラスはサッシのワクの構造により、また紫外線を通しづらいLowEガラスも最近多くなりつつありますが、割高になってきます。)
  • キッチン、風呂、洗面所、トイレなどは定価表示があり、一般の人でもわかりやすくなっています。(素材により価格差があります。)
  • 建物の大きさが同じで外形は同じ、でも設計における平面図(間取り) によって効率的な木材などの使用による価格差がでてきます。

建築に直接かかる費用は同じでも、建築する住宅会社により、建築に直接関係のない費用 (営業マン、管理職、広告など)の間接費用が多い会社は、 会社が存続するために建物の定価を高く設定せざるを得ないので価格差が出てきます。

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